早在20世纪60年代，美国就开始试水“以房养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。在过去的二十年里，“以房养老”模式逐步发展成熟。目前，美国、加拿大、英国、新加坡等都有各自的“以房养老”服务体系，积累了相当丰富的操作经验。

美国：最健全的“以房养老”保障体制

美国可谓是“以房养老”模式的鼻祖，其发展最成熟、最具代表性。美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。

第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭” 贷款属于此种类型。大致是，62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

第二种是由政府担保的“倒按揭” 贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。

加拿大：成功发展个性化“倒按揭”  

虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。老年人可以用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。

加拿大是“倒按揭”贷款业务发展比较快比较成功的国家之一，成功的关键就在于可根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。一个充分考虑了客户需求与银行利益的倒按揭方案一般会为市场各方所接受。

英国：住房抵押贷款须充当保费购买年金  

英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。

目前英国办理住房抵押贷款的金融机构和协会有上百家，向顾客提供品种多样和灵活可靠的抵押贷款。这些银行虽然在抵押贷款利率以及借还贷条件方面有些细微差别，但大致的贷款和还贷原则基本相同。贷款金额一般为所购买住房价格的70%到90%，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。实际上这是保险公司在与被保险人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多；反之则保险公司就能很快收回房产获利。

新加坡：组屋不能“倒按揭”  

新加坡是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。在新加坡，政府规定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加“倒按揭”。组屋是指由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，类似于我国的经济适用房。

新加坡“以房养老”模式具体情况有以下三种：其一，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。其二，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。其三，“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。  

日本：政府与民间齐头并进

日本的“以房养老”模式花样繁多，政府机关与民间机构齐头并进。在政府参与型中，又分为“直接融资方式”和“间接融资方式”。“直接融资方式”是指政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。在日本采取“直接融资方式”的地方政府有：东京都武藏野市和中野区等，同时政府在贷款的对象、抵押物等方面都做了十分严格规定。

所谓的“间接融资方式”，指政府机构不直接经营“以房养老”制度，由行政机构在银行和借贷人之间斡旋，最终由银行出面将款项借贷给借贷人。其特征是：当借贷人向政府提出申请后，地方政府介绍银行出面将款项借贷给借贷人，而借贷风险由银行承担。

在民营机构参与型中，目前主要有银行、信托公司、信托银行以及房地产公司参与。其一，日本中央三井信托银行方式。该方式采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款。在约定的限额内，每年贷款1次以年金方式领取，或约定随时贷款方式亦可。在60岁到64岁之间，可以利用银行卡随时提取贷款。该借款的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。其二，日本Tokyo Star Bank方式。该方式的特点是经办机构将约定贷款存放在借贷人账户中，借贷人自由领取。而房地产公司方面，主要经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品。在高龄者无力重建住宅的情况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重建资金借贷给高龄者，重建住宅让高龄者在有生之年住上舒适的房屋。当高龄者亡故后，将房地产变卖本金总清账。